一二线城市的房价,还会下降吗?为什么?

浏览:1258   发布时间: 09月26日

从2020年疫情以来,以某大为代表的“打折”楼盘一个接一个,确实让人看得有点眼花缭乱,多少还是让人有点心生疑惑,开始质疑房企为啥要“割肉”降价,身边有朋友甚至不太敢接盘,想让子弹多飞一会,多观望一段时间再说。

当然,也有财大气粗的朋友信心满满,认为目前是“捡漏”赌一把的最好机会,毕竟“富贵险中求”,赌对了就是低价抄底捡漏,赌错了也愿赌服输。

一、房地产的底层逻辑:土地的价值

从房地产这个行业的底层逻辑来分析,个别城市其实是有一些房价的调整空间的,但这并不意味着房价会失去控制地下跌,毕竟,房价里面,除了钢筋混凝土这些建安成本,很大一部分比重还是土地成本,而土地和地段,是城市里面比较稀缺和难以在短期内被替代的资源。

城市虽然会有变迁和更替,新商圈可能取代老商圈,新城区可能会代替老城区,但是这都是需要一个渐进过程的,而在这个过程中,虽然某一特定地段的房产,随着城市变迁和建筑物 折旧损耗,长远来看价值肯定会有所衰减,但是在一定时期内,其保值增值功能,是有很高溢出效应的(比如用于出租获得现金流回报,比如商圈价值提升、房价上涨、人口增长等),购房人分得的红利,是完全足以弥补甚至超越之前投入成本的。

所以,从这个角度来看,房子的价值体现为房价,其真正的权重并不完全在于钢筋混凝土搭建起来的居住空间,而是在楼栋脚下所占据的土地,以及与之相绑定的城市公共资源和福利,如教育、医疗、户籍、金融贷款利率优势等。

因此,只要城市的人口在净流入,经济规模在逐步提升,那么其市域范围内的土地价值也是日趋金贵的,而房价长远看来,是有想象空间的。

二、中短期的调控力度,影响房价波动

按理说,供需关系对于市场价格的调节,是最根本的,无论是“物以稀为贵”“奇货可居”等都是说明了,有需求就有市场,有市场就有人去供应,但是,也不能忽视了调控的力量。

当调控的力度大到足以影响需求方买房人的购房决策,而且是大面积影响市场预期到时候,那么可能供应端也会做出相应的调整,比如一些房企在拿地上出现的“躺平”心态。

不管是一线还是二线城市,随着人口的涌入和增量,对于住房的需求就是增量的刚需,有这个需求缺口,所以才会有各类保障住房、公租房等,这还不包括一些改善型刚需、家庭资产配置类刚需,而通过市场供应的商品房是价高者得,当这个价格超出一定程度,让一些刚需踮踮脚都不一定够得到的时候,价格出现回调也是可以理解的。

从本质上看,对于价格有根本性决定作用的,还是要回到供需关系上来,也就是我们常说的,长期看人口,因为人口增量,往往会带来房地产规模的扩大。

三、房企主动降价,出于战略方面的技术调整

可以看到,当前市场上,除了个别债务率高的房企外,一些没有完全踩到“三道红线”的房企,也开始了一些促销,有的是提前转型、未雨绸缪即将到来的债务,有的是为了迎合市场同行的竞争,低首付、高赠送等花式降价,不得不说,这些可以视为一种主动适应市场、响应大环境战略的技术调整,但是,最终成效如何,还要看购房人愿不愿意买单,以及愿意花多大成本买单?

正是基于至少包含以上3种机制的共同作用之下,如今的市场,才出现了房价下降的结果,至于未来是否还有进一步下降的空间,还要根据每座城市现行的房价梯度、城市能级来具体考量,见仁见智,但归根结底,仍然绕不开“供需”二字。

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